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26 mai 2011 4 26 /05 /mai /2011 22:06

Dans le cadre des rendez-vous sur les enjeux du XXIème siècle, le Campus Nord Europe Véolia Environnement a invité VINCENT RENARD, le 25 mai 2011 à l’Université Catholique de Lille, pour une conférence débat sur le thème « Dessiner une ville durable – La ville est-elle saisie par la Finance ? ».

Vincent RENARD est directeur de recherches au CNRS (laboratoire d’économétrie de l’Ecole Polytechnique), et chercheur à l’IDDRI Sciences Po (programme « Fabrique Urbaine ». Il a codirigé le PIDUD (Programme Interdisciplinaire sur le Développement Urbain Durable) du CNRS et du Ministère de la Recherche.

Un aperçu de ses idées, en vidéo, sur le lien ci-dessous :

 http://www.dailymotion.com/video/x955ut_vincent-renard-economiste-directeur_creation

Lors de son exposé, Vincent RENARD s’est attaché à démonter :

-          le mécanisme réel de fabrication des villes ;

-         à argumenter sur les effets pervers du financement immobilier sur le développement durable ;

-          et à donner des pistes pour les évolutions futures.

Après avoir œuvré dans 40 pays différents dont la Chine, l’Amérique du Sud (Colombie, Brésil), les émirats arabes unis, et en dépit d’un large consensus sur les objectifs du développement durable, Vincent RENARD constate que les formes urbaines ne sont pas suffisamment satisfaisantes, notamment dans les grandes villes où l’on sait de moins en mois faire.

Notons l’inertie des villes avec un parc immobilier qui ne croit que d’1 % par an ; et un bâti qui pour 2050 existe déjà à 70%.

La fabrique urbaine diffère selon les pays :

 Ainsi au New Jersey (USA), les constructions sont faites sans limitation d’espace ; et le communautarisme se développe (15 à 20 millions d’états-uniens vivent en parcs fermés) : ce qui pose un vrai problème au niveau du vivre ensemble et de la cohésion sociale.

En France, la tradition consiste à construire sa maison sur son terrain. Ainsi en 2008, les 2/3 des 200.000 nouvelles habitations sont des maisons individuelles. De plus, sans planification, ce sont souvent des évènements extérieurs (héritage, faillite d’entreprise, recomposition familiale) qui déclenchent des constructions. A noter également 2 types d’étalements urbains : celui des « riches » qui s’installent dans le centre ou à proximité ; et celui des « moins fortunés », contreproductif en termes de transports en commun, qui s’éloignent où c’est plus accessible.

Ce qui est choquant, c’est le paradoxe entre la lourde crise du logement qui touche de nombreux pays développés, et le financement de projets pharamineux (ex. tours d’Abou Dabi qui sont en fait des gestes architecturaux – où la  future tour Phare à la Défense2). Dans un contexte de mal-logement (cf. les campements Don Quichotte du Canal St Martin à Paris), 50.000 milliards de dollars circulent dans le monde à des fins spéculatives. Hormis en haut de gamme (hôtels de luxe) et en bas de gamme (logements indignes limites insalubres des marchands de sommeil), le logement intermédiaire n’est jamais un investissement financier rentable.

La crise américaine des subprimes (le rêve du droit à la propriété pour tous, y compris pour les plus pauvres) est un évènement annonciateur qui pourrait se passer ailleurs. La pratique du « mortgage » (prêt hypothécaire avec endettement permanent sur le prix de la maison), la baisse puis la remontée des taux d’intérêt, et le mode de financement du logement quel que soit le niveau de ressources (« Almost any credit level ») ont conduit :

-          quand tout allait bien (inflation), à l’augmentation des prix (+140%) et à la bulle immobilière ;

-          quand le marché s’est retourné (déflation), à des désastres considérables tant humains (4 millions de familles chassées) qu’urbains (désertification de quartiers complets). La titrisation des titres (emballage d’objets financiers virtuels, opaques, et sans valeur réelle) a généré des produits toxiques partout, même en France.

Quand le bâtiment va trop bien, l’économie va mal. Quand l’économie immobilière est sur-gonflée et donne une illusion de bonne santé, alors elle est appelée à se dégonfler, surtout avec la baisse du pouvoir d’achat logement (-20%). L’accès au logement devient alors plus difficile voire impossible. L’Espagne, avec des emprunts sur 40 ans, a ainsi construit jusqu’en 2008 plus que la France, l’Allemagne et l’Italie réunis ! Aujourd’hui, la ville champignon de Sesena (20 km au sud-est de Madrid) compte seulement 350 logements occupés, et 15.000 nouveaux logements vides !

Les crises du logement se généralisent et sont cycliques (8 ans). Des techniques de Market Timing étudient l’évolution des marchés internationaux ; et proposent aux investisseurs des études graphiques avec les villes intéressantes en fonction des durées de placement à 3 ans, 5 ans, 7 ans et plus.

La rénovation du parc ancien est promise à un bel avenir avec l’obsolescence de quartiers entiers, et   l’augmentation annuelle de 1% seulement du parc bâti français. Encore faut-il que le client soit solvable.

Les formes urbaines durables et soutenables sont à promouvoir ; comme la centralisation des quartiers d’affaires :

- Le pouvoir d’achat logement a baissé : le tri des % d’augmentation donne, dans l’ordre croissant, l’essence, les revenus, et les loyers.

- Les grands ensembles, comme les tours de plus de 10 étages, ont une mauvaise image.

- Les constructions éparpillées favorisent les gaz à effet de serre ; et sont consommatrices d’espaces agricoles. Elles seront freinées avec l’envolée du prix du pétrole.

- Le lien entre le bilan Carbone et la densité n’est pas évident. Cet outil de comptabilisation des gaz à effet de serre est d’ailleurs plus important aujourd’hui qu’hier : notamment par rapport à la politique urbaine de 1977, où le « halte au mitage » était le mot d’ordre pour regrouper les constructions par souci principal d’économiser sur le coût des équipements publics.

- Des recherches scientifiques sont à faire pour étudier les rapports entre les formes urbaines et les performances énergétiques.

- Le système financier, parmi des facteurs multiples (l’amélioration des transports, la demande d’espace, les locaux d’activité, …) contribue également à l’étalement urbain.

La planification stratégique prévue dans le GRENELLE 2 pour le développement durable est improductive : 190 décrets d’application (http://www.legrenelle-environnement.fr/-Loi-Grenelle-2-.html ). S’il y a consensus pour densifier, rénover la ville, avoir une utilisation rentable des sols, et éviter la spéculation foncière, des risques existent toujours de « laisser faire » face à la dominante de l’individualisation diffuse ; et face aux nouveaux bâtis réalisés au coup par coup en fonction des aléas de la vie.

Par rapport à la mixité sociale, la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) est une incitation, et non une obligation, à réaliser 20% de logements sociaux. Elle se heurte souvent à la résistance et au malthusianisme des maires.

Les formes modernes de politique foncière dissocient la propriété du sol et du bâti. Des pays nordiques, plus égalitaires en termes d’éventail de revenus (1 à 5), ont un foncier public. Ainsi à Amsterdam, les terrains appartiennent à l’Etat qui les loue.

En France et en termes de gouvernance, le pouvoir d’urbanisme est à un niveau trop bas : pas suffisamment de compétences techniques, ni d’expertises urbanistiques pour faire des plans et construire ce qu’il faut, où il faut, et à certains prix. De nombreux parlementaires sont en effet des Elus locaux qui tiennent à leurs prérogatives : pouvoir sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme), sur la délivrance des Permis de Construire, et sur le Droit de Préemption urbain. Un pouvoir urbain d’agglomération serait plus adapté pour concevoir l’urbanisme. L’idéal serait de découper la France en 15 grandes régions (Côte d’Azur, Alpes …), ou en grands ensembles de communes (Iles) avec des pouvoirs et des lois d’urbanistes. Le SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale pour plusieurs communes ou groupements de communes) est certainement un meilleur niveau d’urbanisme que le PLU qui est souvent municipal. Dans les villes de +60.000 habitants des Pays-Bas, le Conseil Municipal est élu par la population, et le maire par la Reine. Et le maire, se retrouvant en position de chef de projet, reçoit une fiche de poste. En Angleterre existent 330 autorités d’urbanistes professionnels, à forte déontologie, qui travaillent à temps plein des livres blancs pour les districts et les comtés ; et qui servent à l’élaboration des lois. La décentralisation avait pour principe de donner le pouvoir au maire ; et le contrôle de légalité à L’Etat. Mais l’Etat local (le Préfet) est trop faible ; et n’a pas les moyens pour faire appliquer les lois Grenelle 2.

Les dispositifs financiers pèsent également sur les formes urbaines (ex. loi SCELLIER modifiée) ; si bien que, non coordonnées, le système produit l’inverse de l’objectif visé.

Trop exclusif, l’éco-quartier est un substitut à une véritable politique urbaine.

Une redéfinition des HLM est inévitable pour les 800 organismes qui les gèrent avec des comportements très différents. Les HLM (4,5 millions de logements) doivent loger les pauvres : ce qui n’est pas dit explicitement en France. A noter la paupérisation des occupants d’HLM.

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Published by Verlinghem Autrement - dans Développement Durable
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